カテゴリー別アーカイブ: 不動産業のこと

城陽市の空家講習会と相談会

2016-10-03-15-30-41

今日は午前中、城陽市の空家講習会に参加、午後からにわか相談員として相談会場にいました。

あいにくの雨のせいか、相談者はたったの2名でした。

現在城陽市には、全戸数の約1割、約3000戸の空家があるそうです。

高齢化が進むなか、ますます空家が増えそうですが、貸家への転用や改装または取り壊して売却をするにしても、、実際には費用の点で様々な問題点があり、再利用にはなかなか結びつかないようです。

それでも、特定空家等(倒壊等の恐れのあるひどい状態の空家)が増えてしまうと、町はスラムのようになってしまいます。

地域活性化と、資産の有効活用のために、不動産業を通じて社会貢献できればと思っています。

売買物件をHPに公開できないのはなぜ?

baibai

 当社は主にHPを通じて、不動産仲介の仕事をしています。

 しかし、当社のHPに公開している売買物件数は、今現在たったの148件です。

 実は、HPに公開できない物件が、392件もあるのです。

 なぜでしょう?

 不動産を売却したいというお客様は、それぞれの不動産屋さんに依頼をします。

 依頼を受けた不動産屋さんは、指定流通機構(レインズ)を通じて、「こんな物件が売りに出ましたよ」とすべての不動産屋さんに公開をします。

 私どもは、それらの物件をあまねくHPで公開して、買いたいお客様を探すのが仕事です。

 しかし実態は、売却依頼を受けた不動産屋さんが、HPの公開を拒むのです。

 いろいろ訳があって、HPに公開してほしくない売主さんもおられることは承知しています。

 しかしその割合が、上に書いた件数ほどあるでしょうか?

 この事実を売主さんはご承知なのでしょうか?

 本当に売主さんの利益になっているのでしょうか?

 この問題は、根本はいわゆる「抱え込み」問題にあるとみています。

 今後も少しずつ、この問題を掘り下げていこうと思っています。

両手仲介のこと

今日、大阪で開催された不動産のセミナーに参加しました。
不動産仲介業というのは実に不可解な業種です。
なぜなら、不動産という高価な売買をするにもかかわらず、売り手と買い手の両方を同じ仲介業者が担うことができる、おそらく唯一の業種でしょう。
たとえて言うなら、民事裁判で原告と被告の両方に同じ弁護士が付くようなものですね。
このようなケースを相方代理と言い、利益相反行為と言います。
不動産取引は当然ながら、売り手の買い手の利益は相反するものであり、本来は仲介業者が別々でないとおかしいはずです。
でも、認められてるんですね、不動産業界だけは。
これを既得権益と言い、昔からの古い慣習が尊重されています。
業界団体もこの既得権益を守りための団体になっています。
でもおかしくありませんか?
本来は消費者保護が第一に尊重されるべきであり、売り手と買い手の権利を守るために、それぞれの仲介業者が切磋琢磨し、その報酬として仲介手数料を受け取るべきです。
いま疑問に思っていることを、今日のセミナーで再確認し、いずれはぼくの思う方向に進めなければならないと実感しました。
この問題は実に根が深いので、おいおいと続編を書いていこうと思っています。

物件情報の抱え込み?

 某大手仲介業者のFさん。
物件情報の抱え込み、隠し込みが多すぎる。

レインズには登録するも、資料請求すると、「商談中」とか「作成中」と言って、資料を出さない。

 レインズの規定は、こんな恣意的な運用でいいのだろうか?
これって本当に、消費者の利益になっているのだろうか?

某大手仲介業者の「商談中」とは?

 当社は毎日レインズに登録される新規物件情報をチェックしています。
 その中で、近隣に支店をおくF社の新規登録情報はやたら「商談中」が多く、その場合請求しても物件資料をいただけません。
 通常「商談中」とは、買付証明書が入っている状態のものをいうと理解しています。
 そこで、くだんのF社に「御社の『商談中』とあるのはすべて買付証明書が入っているのですか?」と問い合わせたところ、責任者なる人曰く「『商談中』の解釈はいろいろありますから、必ずしも買付証明書が入っているものばかりではありません」と言われました。
 そうではなく、レインズ運用上の「商談中」の概念は買付証明書の入っているものであり、解釈が各社バラバラでは困ります。
 不動産の流通を円滑に進めるためにレインズに登録するのであり、恣意的な解釈で資料の公開を拒むとレインズの趣旨から外れることになり、欲しい人へ情報が届かず、売りたい人の利益も阻害されることになります。
 あれこれ問答の後、責任者の人は「確認して後で連絡します」ということでいったん電話を切りました。
 それから数時間後、「今後善処します。資料は順次公開します」との電話がありました。
 一応当方の主張を認めて頂いたと解釈しています。
 今後のF社の対応に注目したいと思います。

ちょっと筋違い?勘違い?

 最近、地元では大手の不動産屋さんが、チラシ広告に「売主様仲介手数料半額!」キャンペーンを打ち出されました。
 自社の経営努力でやられることだから、大いに結構。
 しかし、問題はここから。

 その会社の業者向け物件チラシには「この物件が成約の場合、買主業者様から1%分を申し受けます」と書いてあるではありませんか?
 つまり、買主にディスカウントした手数料分の穴埋めのために、買主側の仲介業者から1%分よこせという訳です。
 これって、おかしいですよね。

 われわれ不動産業仲介者は、売主業者は売主さんから、買主業者は買主さんから、それぞれ仲介手数料を頂きます。
 そのために、媒介契約を結びます。
 しかし、仲介業者同士で1%やり取りする契約はありません。
 それは、売主様、買主様のそれぞれ相反する利益を保護するためです。
 たとえば、この会社の物件を買いたいお客様にご紹介したいときに、通常3%+6万円の仲介手数料を買主様からいただけるのに、そのうちの1%分をその売主仲介業者に払わなけれればならないとすれば、せっかく買いたいお客様であっても、紹介するでしょうか?
 結果、売主様、買主様両方がせっかくのマッチングチャンスを失うことになります。
 このように、買主様の半額キャンペーンはお得のように見えて、実はそうでないこともあるのです。
 十分に注意が必要ですね。

 さてさて、ではこの場合、ぼくならどうするでしょうか?
 正々堂々と、買主様に紹介し、もし成約しても、1%分の支払いは断固拒否するつもりです。
 なぜなら、仲介手数料は買主様から正当に頂いたものであり、相応のリスクと責任に基づいたものだからです。

やっぱり出た!CSV生成ソフト。

 今夜は冷え込みますね。
 さてさて、先日近畿レインズが会員(われわれ不動産業者です)向けに、物件情報のCSVデータの提供を廃止したとお伝えしましたが、それを受けてやっぱり出ましたね。
 あるソフト会社が、近畿レインズのHP上の検索画面からCSVファイルを生成するソフトを発売しました。
 必要あるところに需要はある。当然の成り行きです。
 今まで無償で提供されていたデータファイルが提供されなくなり、やむを得ず、お金を出して買わなければならなくなったのです。
 日々、お客様のためと一所懸命ホームページを作成していますが、その手間と労力はは今までと比べて格段の違いです。
 何しろ、すべて手入力を強いられるわけですから・・・。
 宅建業協会や不動産流通センターは中小不動産業者のIT化促進を声高に叫びながら、一方で手足をもぎ取るような行為は悲しいことです。

時代に逆行? 近畿レインズ

 今年の8月から近畿レインズが新システムを導入しました。
 一般の方には「近畿レインズ」と言っても馴染みがないですね?
 近畿レインズとはわれわれ不動産業者が利用する物件情報システムで、売却の依頼を受けた不動産屋さんが売却物件情報を登録し、広く同業者に告知することにより売却をスムーズに行うためのシステムです。
 当社のホームページもこれらのデータを利用していち早く情報を公開しています。
 そのためにはデータの一元管理が必要であり、またすばやくデータを入力してホームページに公開できるよう日々努力をしてます。
 今までは、こうした新規売却物件情報は近畿レインズから「CSVデータ」として提供されていました。
 ところが、こともあろうか今回の新システムから「CSVデータ」の提供がなくなったのです。
 今の時代に信じがたいことです。
 その結果、新規売却物件情報を印刷し目で点検しながら、データを手入力しなければならなくなったのです。
 IT化を促進することにより、お客様のサービス向上に努めなければならないのに、なんと時代に逆行する行為でしょう。
 皆さんにいち早く情報を提供しなければいけないのに、たいへん残念な状況になっていることをお知らせしたくて、今日は少しぼやいてしまいました。

近畿レインズの新システム

 今年の8月から近畿レインズが新システムを導入します。
 しかしその内容を聞いてびっくりしました。
 現在、弊社がHP上で皆さんに情報提供するために、近畿レインズから提供されるCSVデータを活用してますが、それがなくなるというのです。
 となれば、HPに公開するデータは手入力をする必要があります。
 膨大なデータを手入力するとなると、われわれ中小不動産業者にはたいへんな負荷になり、ひいては、ユーザーである皆さん方に迅速に情報が提供できなくなります。
 これはたいへんな問題です。
 近畿レインズはいままで提供していたサービスを廃止するには、相応の代替案とその理由を明確にしなければなりません。
 いまのところその理由がはっきりせず、弊社としてはたいへん困惑しているのが現状です。

賃貸契約「更新料」無効の波紋

最近の裁判で、「更新料」無効の判決が相次いでいます。
これを受けて賃貸管理業者は、契約条項の見直しを行い、更新料の規定を削除する傾向になります。
他方、月々の家賃を数千円上乗せすることによって更新料分をカバーしているようです。
更新料のほかにも、解約敷引きや礼金等、過去からの習慣とはいえ、消費者サイドから見れば不明瞭な金銭の授受があることも確かです。
今後は、このような不明瞭は規定をなくして、すべて家賃一本で勝負することになるのでしょうか?
今日の新規登録物件数です。
売買:戸建1件、土地1件、写真2件
賃貸:居住用4件、写真10件
物件写真がずいぶん増えました。
ぜひHPをご覧ください。
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